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小阳春恐怕激活不了 | 房叔说No.401
共3盘预售公示、登记，列表见文末↓
都在说小阳春要来，但小阳春真的能来吗？ 截止至今日，春节假期已经过去半个月，而根据各类数据看，杭州楼市的寒冬不仅没有过去，反而还在持续。 二手成交量依旧在谷底，至今日，二手成交量仅1000套。
按照近期日均成交不足100套的量，本月总成交大概率不会超过2000套。
根据我的了解，近期二手房市场的带看情况也不尽乐观，多数板块仅比去年底相对好些，实际上依旧处于一个相对低谷。 新房热度同样不振，近期开盘的粉盘登记量皆不尽如人意，整体热度似有继续下行的趋势。 那么至少在当前，我们对2022年的杭州楼市小阳春需要抱以一个相对谨慎的态度。
甚至做好小阳春不会来的心理准备。
| PART 2 | 根据以往的楼市周期论，每年的三、四月期间大多都有一个楼市交易较为活跃的时间段，往年的杭州楼市也基本印证了该周期论。 除了部分行情极冷年份，杭州楼市在三四月份一般情况下确实也较为热闹。 但主要原因是学区房需求潮的带动，以及部分年初的政策性利好驱动。 从我们的后台购房咨询也能较好的反馈这一规律，年后涉及二手房的购房咨询多与学区房相关。 那按照这个周期论，似乎今年三四月也大概率将出现所谓的小阳春，进入寒冬的杭州楼市也将迎来久违的暖春。 但假如你是长期关注房叔的读者应该知道，在此前，我们对楼市接下来的判断是这样的： 假如当下的杭州楼市政策不出现大的调整情况，那么就算金融环境再如何宽松，2022年杭州楼市都不会出现大的异动。
底层原因还是那一个——“供需已逆转”，85新政过去仅半年，杭州楼市的需求修复进度目前仅处于早期阶段。 也就意味着杭州楼市当下仍处于供大于求的阶段。
在持续挂牌的天量二手以及新房相对宽松的供应情况下，楼市定无逆转基础。
供需逆转对楼市的影响远强于普通的年度周期论，这这种客观的条件下，周期论必然翻不起多大的浪花。 故此，对于2022年杭州楼市，我一直持较为谨慎的态度。 并不认可2022年杭州楼市将明显回暖、或反弹的论调，甚至所谓的小阳春都存在一定变数。 那么，这是不是就可以给今年的杭州楼市盖棺定论？显然也不行。
| PART 3 | 以上判断的底层基础是建立在杭州楼市政策不发生重大、关键性的改变，比如限购，首付比例调整等。 而今年经济大环境预期并不算好，出口、消费双双不振，唯一还有动力的只剩下公共部门加杠杆，扩大债务以驱动基建发力这一具引擎。 缺少稳健活跃的楼市，对于保障今年经济强劲增长显然是不够的。 再者，不刺激楼市，金融或许也将进入空转状态，短期内没有任何一个锚可以取代楼市的货币派发作用。 相信各位读者或多或少在近期都接到过，相比往期更为频繁的贷款推销电话。 当前市场缺钱吗？当然不是，相反的是金融机构的钱无可去处。 问题出在哪？其实还是萎靡不振的楼市，因为楼市不振，所以货币没法成规模通过房地产交易进行派发，放水。 过去，中国的货币发行传导主要依靠房地产信用，没有活跃的楼市，就算再怎么放水，水也无法滋养全社会、深入到基层。
所谓的大放水也自然无从谈起，因为大放水的前提是活跃的楼市。
同时，房企暴雷还在演绎，且有扩散之势。 能够快速有效的解决该问题的似乎也只有再次刺激楼市，转移房企杠杆，为房企暴雷软着陆。 总之，想要扭转2022年短期的经济疲软，刺激楼市成为了一个可以摆在台面的选项。 也可以明确的是：只要再次刺激楼市，短期经济必然无忧。 如此推演，似乎各方压力都指向了刺激楼市，如果真的按照这个模型演绎，杭州楼市的反弹也并非不可能。 毕竟如果需要全面激活楼市，必须由大城市传导行情至小城市。 作为顶级二线城市，杭州也必然不会缺位，那么实质性的政策调整也并非绝对不可能。 假如果真如此，所谓的小阳春就不用存疑了，恐怕届时就不是小阳春了，而是大行情了。 加之年前央行MLF降息、LPR小幅降息，使得市场弥漫着一丝意味深长的味道，进一步加强了市场关于2022年放水刺激楼市的预期。 这也是市场多认定杭州年初会出现小阳春的核心判断依据。 但以上仅仅是乐观的预期和假设。 与之相反的是，顶层对短期阵痛的承受能力可能远超大部分人的想象。
如果我们环顾全国楼市，能够发现在大城市，楼市政策的调整却异常的克制，几乎没有实质性的政策调整，尤其是头部大城市。 这与要大规模宽松，放水救市存在明显的相悖。 而大部分出台实质性救市的城市，普遍为三四线中小城市，完全符合因城施策的楼市调控大准则。 房住不炒依旧高悬于顶。 央行2月11日于“第四季度中国货币政策执行报告”再次定调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
从某种程度上也说明了大水漫灌的可能性并不大。 如果再次进行楼市刺激，经济还要不要转型了？改革是否继续推进？需要把当下的难题继续置后到什么时候？ 这些问题都摆放在一起，最后你会发现眼前一片混沌，要不要刺激，怎么刺激都面临着非常大的不确定性。 而这又与楼市会不会有小阳春存在着极强的相关度。
| PART 4 |
确实，短期刺激楼市于提振经济绝对有效，甚至可以起到决定性的作用。 如果不宽松楼市管制，放水也必将失去传导机制、关键性的锚，货币没法浸润经济、直抵基层，金融不可避免出现空转，进一步放大经济的不确定性。 而如果刺激，降杠杆，防止房地产灰犀牛是不是也将功亏一篑，变革是否也将一地鸡毛？ 两权相害取其轻，结合当前谨慎的宽松步伐，以及顶层设计师的战略定力，相信到最后，真不一定会出现大规模的楼市刺激。 因城施策，步步为营，逐步化解房企债务危机，一步步解决市场流动性危机或许才是2022年楼市的演变路径。 如此一来，土地市场依旧火爆、新房并不算难卖的杭州，还会出台相关的重磅宽松政策吗？ 答案谁也不知道，但可以知道的是，概率不太大。 没有重大、关键性政策调整，杭州今年就离小阳春越远。 拭目以待吧。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2022年2月22日9:00
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